Récemment, un arrêté a été publié pour adapter le DPE aux logements de moins de 40 mètres carrés. Cette mesure vise notamment à améliorer la précision de cet outil pour ces biens spécifiques. Aujourd’hui, explorons le remplacement de la surface habitable (SHAB) par la surface de référence (SREF) et les autres changements impliqués par cette nouvelle réglementation.
Sommaire
Le contexte de cette évolution du DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en vente ou en location depuis 2006. Il permet d’informer les futurs occupants sur la consommation énergétique et le niveau d’émission de gaz à effet de serre (GES) du logement. Cette information doit être intégrée dans toutes les annonces immobilières, afin que les potentiels acheteurs ou locataires puissent connaître ces données avant même la visite.
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel, qui se rend sur place pour mesurer différents éléments du logement tels que l’isolation, les équipements de chauffage, de ventilation… À partir de ces données, le diagnostiqueur calcule la consommation énergétique prévisionnelle du logement en fonction de son utilisation normale (chauffage, eau chaude, éclairage…) et attribue une étiquette allant de A à G pour indiquer sa performance énergétique.
Les ajustements annoncés il y a quelques mois par le gouvernement ont pour principal objectif de corriger le biais défavorisant les logements de moins de 40 mètres carrés dans le DPE. Cette initiative vise à améliorer la classification moyenne des « DPE petites surfaces » sans modifier la méthode fondamentale d’élaboration du DPE.
La surface habitable (SHAB) était jusqu’à présent utilisée comme référence pour le calcul du DPE. Cette surface correspond à la superficie totale au sol des pièces principales habitables du logement (hors garage et caves), mesurée en loi Carrez. Cependant, cette mesure n’était pas toujours adaptée aux logements de petite taille, notamment les studios ou les petits appartements.
Le DPE pour les logements de moins de 40 m2 : quels changements ?
Afin d’améliorer la précision du DPE pour ces biens spécifiques, l’arrêté publié le 25 mars 2024 remplace notamment la surface habitable (SHAB) par la surface de référence (SREF), définie par l’arrêté du 4 août 2021, suite à l’entrée en vigueur de la RE 2020. Cette dernière correspond à la surface utile du logement, c’est-à-dire la superficie utilisable et accessible sans compter les murs, cloisons, marches et cages d’escalier.
La SREF est désormais définie comme « la surface habitable du logement au sens de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, augmentée des surfaces des vérandas chauffées et des locaux transformés en pièces de vie ». Cependant, ces locaux transformés en pièces de vie peuvent poser des défis aux diagnostiqueurs, qui devront déterminer si des espaces chauffés toute l’année, comme un grenier ou une cave, doivent être inclus dans le diagnostic.
La controverse entre diagnostiqueurs pourra enfin se concentrer sur la définition d’une pièce de vie. En réalité, les discussions ne font peut-être que commencer. L’interprétation de cette partie du texte influence directement la réalisation du diagnostic. En outre, le propriétaire et le diagnostiqueur devront s’accorder sur ce qui constitue une pièce de vie.
Définition d’une pièce de vie
Selon l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, une pièce de vie est « un local destiné à un usage courant autre que celui exclusivement réservé au sommeil ou à la préparation des repas ». Cette définition inclut donc les chambres, les salles de bains et les cuisines. Cependant, il reste encore certains locaux qui peuvent poser problème, comme les vérandas, les balcons ou encore les combles aménageables.
Pour les compagnies d’assurance, une pièce de vie est définie comme un espace avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Les garages et sous-sols ne sont pas pris en compte, tandis que la véranda l’est. En règle générale, la superficie d’une pièce de vie doit excéder 9 mètres carrés.
Les discussions autour de cette nouvelle réglementation pourraient également s’étendre sur le mode d’évaluation des surfaces impactées par ces changements. En effet, il est important de noter que ces nouvelles mesures pourraient entraîner une augmentation du coût du DPE pour les propriétaires de petites surfaces.
Les avantages et les limites de cette nouvelle réglementation
Cette nouvelle réglementation a plusieurs avantages pour les logements de moins de 40 mètres carrés. Tout d’abord, elle permet une meilleure prise en compte des spécificités de ces biens immobiliers dans le calcul du DPE, ce qui va améliorer leur classification énergétique globale.
Cependant, cette nouvelle réglementation pourrait également soulever des limites et des difficultés pratiques. En effet, il est possible que certains diagnostiqueurs ne soient pas d’accord sur la définition d’une pièce de vie ou sur l’évaluation de certaines surfaces selon leurs spécificités. Cela pourrait entraîner des disparités dans les résultats du DPE pour des biens similaires.
En conclusion, le remplacement de la surface habitable par la surface de référence dans le calcul du DPE pour les logements de moins de 40 mètres carrés vise à améliorer sa précision et à corriger un biais défavorisant ces biens. Cependant, cette nouvelle réglementation soulève également des questions et des débats autour de la définition d’une pièce de vie et de l’évaluation des surfaces impactées par ces changements. Pour éviter cela, il est à espérer qu’une définition précise de la surface de référence, conforme aux critères du DPE, sera bientôt intégrée dans le Code de la construction et de l’habitation.