Dossier de diagnostic technique (DDT) : ce qu’il faut savoir

Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, est un document que doivent fournir les propriétaires qui vendent ou louent un bien immobilier. Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Son objectif est notamment d’informer les futurs locataires ou propriétaires sur les éléments du logement qui pourraient être dangereux pour leur santé ou leur sécurité.

À quoi sert le DDT ?

Le dossier de diagnostic technique joue un rôle important dans le processus de location ou de vente, car il contient les différents rapports de diagnostics et fournit également des informations essentielles à l’acheteur ou au locataire sur le logement, le commerce, l’entreprise, le terrain… Le DDT décrit l’état de la propriété et inclut les risques potentiels qui peuvent exister et qui doivent être potentiellement traités afin d’assurer la sécurité et le bien-être des occupants. C’est un document crucial qui doit être présenté par le propriétaire ou le bailleur le jour de la signature des actes. Il est à la charge du propriétaire.

Que contient le dossier de diagnostic technique ?

Le DDT contient toutes les informations nécessaires concernant l’état du bien et de son environnement.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est un outil qui fournit des informations sur la performance énergétique et climatique d’une maison. En réalisant une évaluation de la consommation énergétique du bâtiment, le technicien attribue une étiquette de A à G, en fonction du niveau d’efficacité. Cette note peut ensuite servir de référence à d’autres utilisateurs, leur permettant de mesurer les coûts énergétiques et les émissions de CO2 associés au bien. Le DPE vise à réduire la consommation d’énergie et optimiser les bâtiments pour un avenir plus durable.

Durée de validité : 10 ans.

Le diagnostic amiante

Le rapport d’amiante est obligatoire pour tous les logements construits avant juillet 1997. Ce diagnostic est essentiel pour déterminer si des matériaux contenant de l’amiante sont présents ou non dans le logement et quels types de risques pour la santé peuvent être associés à l’exposition avec ces matériaux. Il est important de savoir que les bâtiments construits après cette date ne nécessitent pas la présence d’un contrôle sur l’amiante, car ils bénéficient de toutes les nouvelles réglementations concernant les matériaux dangereux.

Durée de validité : 3 ans si présence d’amiante. Illimitée si aucune présence.

Le diagnostic plomb

Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) ou diagnostic plomb permet d’identifier les situations où le plomb peut être présent et présenter un risque pour la santé humaine. Le processus d’expertise consiste à examiner les différents matériaux et surfaces pour y déceler la présence de plomb et évaluer leur état de dégradation. En réalisant un CREP, il est possible non seulement d’identifier les éléments qui présentent des traces de plomb, mais aussi de déterminer s’il existe un risque d’intoxication au plomb des personnes et plus particulièrement des enfants.

Durée de validité : 1 an en cas de vente si présence d’un taux de plomb au moins égal à 1 mg/cm2. 6 ans en cas de location. Illimitée si aucune présence.

Le diagnostic électrique

Un état de l’installation électrique intérieure (ou diagnostic électricité) permet d’assurer la sécurité des personnes et des biens dans les locaux d’habitation. Cette expertise doit être réalisés dans les logements dotés d’une installation électrique datant de plus de 15 ans, car elle permet d’évaluer l’état général et les risques présents. De cette façon, le propriétaire s’assure qu’il se conforme aux exigences légales et que les personnes qui occupent le bien vivent dans un environnement sûr. De plus, ce type d’évaluation permet d’éviter tout litige ultérieur une fois la transaction effectuée.

Durée de validité : 3 ans en cas de vente. 6 ans en cas de location.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est une expertise qui peut aider à maintenir la sécurité de la maison en ce qui concerne les installations de gaz. Ce contrôle est à entreprendre si la maison possède une installation de gaz intérieure de plus de 15 ans. Le technicien chargé du diagnostic vérifie le bon état et le bon fonctionnement de tous les éléments liés à l’installation. En cas de problème, le diagnostiqueur peut donner des conseils sur les travaux à effectuer pour mettre aux normes l’installation de gaz.

Durée de validité : 3 ans lors de la vente. 6 ans lors de la location.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites vérifie la présence de termites dans une maison. Il s’agit d’identifier la présence ou l’absence d’insectes xylophages, communément appelés termites, dans la structure d’une habitation. Un examen de l’environnement intérieur et extérieur de la propriété fournit des informations essentielles pour déterminer si un service de lutte antiparasitaire doit être mis en œuvre à titre préventif ou pour mettre fin à une infestation existante. Un repérage termites permet d’identifier tout danger potentiel, évitant ainsi une infestations qui peut souvent être coûteuse à réparer.

Durée de validité : 6 mois.

Le diagnostic loi Carrez

La loi Carrez est un cadre juridique pour la mesure des espaces. Elle détermine les surfaces des biens immobiliers afin d’en évaluer la valeur pour la fiscalité ou les évaluations commerciales. Selon le texte, certains types de murs, d’ouvertures et autres encombrements sont déductibles lors de l’évaluation de la surface totale. De plus, les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas prises en compte. Cette loi offre des lignes directrices claires, ce qui facilite la mesure précise et équitable des espaces intérieurs des bâtiments.

Durée de validité : illimitée si aucune modification de la superficie privative.

Le diagnostic loi Boutin

La loi Boutin définit une méthode précise permettant de calculer la taille d’un bien ou d’une surface habitable. Le diagnostic consiste à mesurer la superficie totale du plancher et à déduire les éléments susceptibles de réduire la surface utilisable. Cette approche est souvent utilisée dans le cadre de la planification successorale ou lors de l’examen de questions juridiques liées à l’immobilier. La capacité de mesurer et de rendre compte avec précision de la superficie réelle d’un logement est essentielle pour obtenir des résultats conformes à la réalité dans les transactions immobilières.

Durée de validité : illimitée si aucune modification de la superficie habitable.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’ERP est un outil indispensable dans l’évaluation des risques lorsque l’on cherche à investir sur une certaine zone géographique. Ce diagnostic fournit de nombreuses informations sur les risques naturels potentiels tels que les inondations et les tremblements de terre, ainsi que les menaces technologiques telles que les accidents dans les industries situées à proximité. Il permet également d’évaluer les effets potentiels de la pollution du sol qui peuvent affecter la santé, la sécurité et la qualité de vie globale sur un site particulier.

Durée de validité : 6 mois.

Le diagnostic assainissement

La réalisation d’un diagnostic d’assainissement non collectif (ANC) permet de savoir si un système de traitement des eaux usées autonome est conforme à la réglementation. L’expertise effectuée garantit que tous les composants du système sont en bon état de fonctionnement. Ce diagnostic est important pour la protection des nappes phréatiques et de l’environnement. Il consiste en une évaluation détaillée des systèmes d’assainissement existants, en mettant l’accent sur les points suivants : étanchéité, contrôle des canalisations et des installations, capacité, débit et procédés de traitement.

Durée de validité : 3 ans.

Le diagnostic bruit

L’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA) ou déclaration de bruit aérien (ou diagnostic bruit) est un document essentiel pour toute personne souhaitant acheter ou louer un bien immobilier dans une zone d’exposition au bruit associée à un aéroport. Cette déclaration, imposée par la loi, informe les acheteurs et les locataires potentiels de la présence de nuisances sonores, les aidant ainsi à prendre des décisions éclairées concernant leur achat ou leur location.

Durée de validité : 6 mois.

Le DDT lors d’une vente

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Le diagnostic amiante.
• Le diagnostic plomb.
• Le diagnostic électrique.
• Le diagnostic gaz.
• Le diagnostic termites.
• Le certificat de mesurage loi Carrez.
• L’état des risques et pollutions (ERP).
• Le diagnostic assainissement non collectif (ANC).
• L’état des nuisances sonores aériennes (ENSA).

Le DDT lors d’une location

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Le diagnostic plomb.
• Le diagnostic électrique.
• Le diagnostic gaz.
• L’attestation de superficie loi Boutin.
• L’état des risques et pollutions (ERP).
• L’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA).

Par qui sont réalisés les diagnostics ?

Les diagnostics immobiliers doivent être effectués par un diagnostiqueur diplômé d’un organisme certifié par le comité français d’accréditation (COFRAC), et qui dispose en outre d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Il s’agit d’une obligation légale au bénéfice de toutes les personnes impliquées dans la vente ou la location du bien, car elle offre une protection contre les erreurs potentielles causées lors de l’examen et toute action en justice ultérieure liée à ces erreurs.

Quelle est la durée de validité du DDT ?

Le DDT n’a pas de durée de validité qui lui est propre, car il contient plusieurs diagnostics immobiliers qui ont chacun une date de validité différente selon leur date de réalisation ou leur spécificité technique.

L’obligation d’information sur les sinistres

Un propriétaire est tenu de fournir un DDT à l’acquéreur ou au locataire, mais en plus de cette obligation, l’article L125-5 (IV) du code de l’environnement souligne également leur devoir d’informer le preneur sur les sinistres indemnisés qui ont pu affecter le bien. Cette réglementation vise à protéger l’acquéreur ou le locataire contre les risques potentiels liés à la conclusion d’une transaction sur un bien précédemment sinistré.

Tous les détails concernant les catastrophes antérieures doivent être fournis, et notamment les informations sur la date à laquelle elles se sont produites et la manière dont elles ont été traitées. Ces éléments ont pour but de s’assurer que toutes les informations importantes sont connues avant la signature d’un contrat, afin que le loueur ou l’acheteur puisse prendre une décision éclairée en toute connaissance de cause.

En résumé, le dossier de diagnostic technique est un élément crucial de toute transaction immobilière en France. Les propriétaires et les vendeurs sont tenus par la loi de fournir ce document aux locataires ou acheteurs potentiels, et il contient une foule d’informations qui peuvent aider à protéger les personnes contre les éléments potentiellement dangereux d’une propriété. Si vous envisagez de louer ou d’acheter un bien immobilier, n’oubliez pas de demander le DDT afin de pouvoir décider en toute connaissance de cause si ce bien vous convient ou non.