Diagnostic immobilier

Diagnostic immobilier : quels recours en cas d’erreur ?

Marteau, tribunal

Les erreurs commises par les experts en diagnostic immobilier peuvent avoir de lourdes conséquences. Si la faute est considérée comme négligeable, il suffit généralement de demander la réparation directement auprès du professionnel, par téléphone ou par courrier recommandé.

En revanche, si les manquements sont plus graves, et si la responsabilité pénale de l’expert est susceptible d’être engagée, le propriétaire du bien immobilier devra adresser dans les plus brefs délais une plainte auprès du procureur de la République pour pouvoir obtenir réparation du préjudice subit.

Situation générale

En règle générale, le propriétaire d’un bien immobilier doit refuser de payer l’intervention si le diagnostic comporte des erreurs flagrantes, si l’expertise est réalisée trop rapidement ou s’il suspecte l’expert de se livrer à des analyses qui ne semblent pas cohérente avec l’intervention initialement prévue.

De même, des tarifs non conformes au devis initial et/ou trop élevés par rapport à la moyenne, l’utilisation d’objets ou de matériels vraisemblablement inadaptés à la nature des expertises effectuées doivent interpeller le propriétaire des lieux et doit faire l’objet d’une réclamation immédiate auprès du cabinet d’expertise.

Les obligations du notaire

Si le litige survient après la réalisation du diagnostic et avant la vente, le propriétaire doit informer le diagnostiqueur (ou l’entreprise qui l’emploie) des problèmes rencontrés, soit par téléphone dans un premier temps, ou mieux, en lui en adressant une lettre recommandé avec A.R. Après réception des informations remises par le client et en fonction des erreurs commises, l’expert devra refaire les rapports contestés.

Lors d’une transaction immobilière, il faut savoir que, dans le cas où le dossier de diagnostic technique (DDT) est incomplet, la vente ne peut en principe pas avoir lieu. Le notaire a d’ailleurs l’obligation de vérifier les mentions légales obligatoires (n° de certification, assurance du diagnostiqueur…), mais aussi la liste des diagnostics présentés et qui doit correspondre à la liste correspondant à la législation en vigueur au jour de la transaction, et ce, en fonction des équipements du logement, de l’année de construction du bien; de sa situation géographique… Cela bien entendu dans l’objectif de protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.

Exemples d’erreurs

Si la vente a déjà eu lieu et que l’acquéreur découvre une erreur dans l’expertise (absence de diagnostic, métrage inexact…) et que l’erreur, si elle avait été connue plus tôt, aurait pu occasionner une baisse du prix de vente, l’acheteur dispose de deux ans pour mener une action en justice contre le vendeur afin d’obtenir une révision des conditions de vente. Dans ce cas, c’est l’expert (le diagnostiqueur) qui est responsable et non pas le notaire ni le propriétaire.

Si l’expert peut démontrer qu’il n’a pas eu, par exemple, pu avoir accès à une zone de l’habitation, il pourra rejeter la responsabilité du problème sur le propriétaire, mais uniquement s’il a fait mention de cette situation dans le compte rendu de l’expertise. Il devra cependant en apporter la preuve, ce qui n’est pas simple. Si c’est le professionnel qui a oublié de visiter cette partie de la maison ou d’expertiser un équipement, ou encore s’est trompé dans son expertise, il endossera toute la responsabilité de la faute.

Astuces pour les recours

Dans le cas spécifique d’une location et en cas d’absence de diagnostic, c’est le propriétaire bailleur qui est responsable. Et si l’absence de diagnostic concerne les parties communes d’un immeuble (diagnostic plomb, amiante…), c’est la responsabilité du syndic qui peut être engagée. Toujours dans le cas d’une location, une erreur ou une absence de diagnostic peut entrainer une diminution du prix du loyer pour le locataire ou même la rupture du contrat de location.

Si le propriétaire ou le syndic sont de bonne foi et que la faute ne leur incombe pas, il faut alors se retourner contre l’expert qui a établi le(s) diagnostic(s). Mais, avant d’intenter une action en justice, il est recommandé de demander une réparation des erreurs directement avec le professionnel, soit par téléphone dans un premier temps et ensuite par courrier recommandé avec accusé de réception si cela n’abouti pas. Il est également possible de faire appel un conciliateur de justice pour régler le litige plus rapidement et efficacement.

Le recours au tribunal

Néanmoins, si les infractions ne peuvent pas être réparées et relèvent du tribunal pénal, un dépôt de plainte à l’encontre du diagnostiqueur immobilier est indispensable. Elle doit être adressée au procureur de la République par lettre recommandée avec accusé de réception. Récemment, la cours de cassation a condamné un diagnostiqueur immobilier, qui s’était trompé dans son expertise termites, à payer l’intégralité de la démolition et de la reconstruction d’un bâtiment.

Toutefois, ces procédures sont exceptionnelles, car elles sont longues et coûteuses, même si elles sont en augmentation constante ce dernières années. Mieux vaut donc être prudent et prendre quelques précautions en amont pour éviter ce genre de désagrément.

Les obligations du diagnostiqueur

La législation impose à chaque diagnostiqueur immobilier l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle qui est censée le couvrir en cas d’erreur dans son expertise.

Enfin, il est également conseillé de demander au diagnostiqueur, lors de la visite des lieux, les originaux de ses différentes certifications ainsi que de son assurance responsabilité civile professionnelle, d’en faire des copies et de les joindre au DDT (dossier de diagnostic technique). Dernière précision, c’est le diagnostiqueur qui doit être certifié et non pas l’entreprise qui l’emploie.



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