Copropriétés : le fonds de travaux est désormais obligatoire

Un des changements majeurs apportés par la loi Alur concerne le fonds de travaux désormais obligatoire pour les copropriétés. Ce texte est entré en application le 1er janvier 2017 et concerne tous les immeubles d’habitations. Ce fond remplace la réserve spéciale pour travaux futurs qui existait jusqu’alors. Petite précision toutefois : il ne s’applique qu’à partir de la cinquième année d’existence des copropriétés.

À combien s’élève ce fonds ?

Ce fonds doit être l’équivalent de 5% du budget prévisionnel annuel. Il reste donc modeste et ne suffirait pas pour réaliser de gros travaux. L’assemblée générale peut toutefois décider, d’un commun accord, d’augmenter la cotisation obligatoire. Quoi qu’il en soit, le détenir est important puisque il permet notamment :

• De financer une partie des travaux des gros travaux, ce qui rend le vote de ce qui reste à réaliser plus simple.
• De réaliser des travaux urgents malgré les impayés, l’absence de décisions…
• De savoir que la copropriété a déjà de l’argent de côté, cela influe beaucoup sur l’esprit de chaque copropriétaire qui va alors se plier plus facilement à certains votes.

Il faut effectivement savoir que durant les votes relatifs aux gros travaux, il y a toujours des copropriétaires réticents pour diverses raisons.

Que peut-on financer avec ce fonds ?

La loi Alur a très clairement précisé que la somme épargnée ne devra être utilisée que pour :

• La réalisation de travaux prescrits par la loi.
• La réalisation de travaux votés en assemblée générale.

Pour le second cas, le vote doit être décidé à la majorité. Si les travaux sont validés, le fonds de travaux peut être utilisé totalement ou partiellement pour leur financement.

Est-il possible d’échapper à cette obligation ?

Oui, la détention de fonds de travaux n’est pas obligatoire pour :

• Les immeubles neufs de moins de cinq ans d’existence.
• Les immeubles de moins de 10 lots, à condition toutefois que cela soit voté à l’unanimité en assemblée générale.
• Les immeubles dont le diagnostic technique global (DTG) a clairement indiqué que les travaux ne seront pas nécessaires dans les 10 prochaines années.

Quand les copropriétaires continuent de cotiser sans que des travaux soient nécessaires, le fonds de travaux peut vite devenir supérieur au budget prévisionnel. Dans ce cas-là, l’assemblée générale devra établir un plan pluriannuel de travaux et suspendre la cotisation.

Il est à noter que, en cas de vente de lots ou de déménagement, le copropriétaire ayant cotisé au fond travaux ne sera pas remboursé des sommes déjà versées.