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Les questions à se poser avant d’acheter un logement



Avant l’achat d’un bien immobilier, il convient de se poser quelques questions pour bien réussir son investissement, à fortiori si l’on est primo-accédant :

1. De quel type de bien ai-je besoin ?
L’achat d’un logement est un investissement à long terme. Il s’agit avant tout de définir la raison pour laquelle on souhaite acheter un logement plutôt que de louer. S’agit-il d’un logement principal ou d’une résidence secondaire ? D’un investissement immobilier ?

2. De quelle surface ai-je besoin ?
Prévoyez-vous d’avoir des enfants dans les prochaines années, ou vos enfants vont-ils plutôt quitter le foyer. D’une façon générale, un logement neuf est plus optimisé en matière de surface habitable qu’un logement ancien et possède souvent des aménagements astucieux et fonctionnels.

3. Un appartement ou une maison ?
Une majorité de Français préfère vivre dans une maison individuelle plutôt qu’un appartement. L’un et l’autre possèdent des avantages et des inconvénients. La maison est souvent associée à la vie en famille alors que l’appartement semble plutôt adapté à la vie des célibataires ou des personnes plus âgées.

4. Dans le neuf ou l’ancien ?
En fonction de votre budget, il y a des avantages pour l’un ou l’autre. Le neuf coûte plus cher au mètre carré mais possède l’avantage de proposer une garantie décennale, des frais de notaire réduits (3 %), d’un logement aux normes thermiques et phoniques, d’aides financières plus importantes, de l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans, etc. L’ancien a l’avantage de coûter moins cher à l’achat, surtout si on accepte de faire quelques travaux, il a aussi plus de cachet.

5. Faut-il acheter un logement BBC ?
Le label BBC (bâtiment basse consommation) coûte plus cher à l’achat mais vous permettra de rentabiliser l’investissement sur le long terme avec des économies sur les factures énergétiques. Les aides fiscales sont également plus nombreuses à l’achat et il sera plus facile à revendre.

6. Suis-je prêt à faire des travaux ?
Les biens avec des travaux permettent de faire de très bonnes affaires à conditions d’avoir quelques connaissance en bricolage. Attention, si les travaux concernent le gros œuvre, il est recommandé de se faire conseiller par un expert en bâtiment et de faire réaliser des devis avant de faire une offre d’achat afin d’éviter les mauvaises surprises.

7. Un jardin, un balcon, une terrasse ?
Avez-vous l’âme d’un jardinier ? Ou préférez-vous faire une sieste sur le balcon ? Pourquoi pas une terrasse pour faire des barbecues avec vos amis ? Essayez de cerner vos besoins en gardant en tête qu’un jardin doit être entretenu et que cela prend du temps, l’entretien d’un balcon est beaucoup moins contraignant mais offre aussi beaucoup moins d’espace de liberté, en ville l’idéal serait-il alors une terrasse ?

8. Un parking, un garage, un ascenseur, une cave, un grenier ?
Avez-vous un véhicule ? Si oui, une parking ou mieux un garage rend beaucoup de services en ville et offre une plus-value non négligeable en cas de revente. Si vous êtes âgé et que l’appartement se situe en étage, un ascenseur est indispensable. Il faut aussi savoir qu’au delà du 2e étage, même si cela ne vous dérange pas personnellement, un appartement sera plus difficile à revendre. Une cave est indispensable, ne serait-ce que pour y ranger les vélos, poussettes, outils… Cerise sur le gâteau, certains immeubles anciens sont dotés de greniers, idéal pour stocker des objets qui ne supportent pas l’humidité des caves.

9. Quand faut-il acheter ?
Certaines périodes sont plus propices que d’autres pour l’achat. Il n’est malheureusement pas possible de les prévoir, on ne le sait qu’après coup et quand les prix ont déjà remonté. En tout cas, il faut éviter d’acheter en période de bulle immobilière ou quand les prix du marché sont surévalués. Pareil pour le crédit, choisir une période où les taux sont bas pour emprunter, ce qui est le cas en ce moment. Cela ne correspond malheureusement pas toujours avec ses besoins en logement.

10. Où faut-il  acheter ?
Ville ou campagne, le critère géographique dépend aussi de vos besoins au quotidien et de vos priorités : proche du travail, des crèches, des écoles, des commerces, des transports en communs. Possédez-vous une voiture, voire deux si choisissez d’habiter en couple avec enfants et à la campagne ?

11. Quel est le prix du mètre carré ?
Quand vous aurez défini les critères ci-dessus, vous pourrez vous mettre en quête d’un bien dans le lieu ou la ville où vous aimeriez habiter. Vient alors le critère du prix au mètre carré qui peut être très différent d’un endroit à l’autre. Pour se faire une idée précise des prix pratiqués dans le quartier que vous visez, le mieux est de pouvoir obtenir le prix de vente d’un bien immobilier similaire, et non pas le prix de la mise en vente dans les annonces qui est souvent bien différent du prix de vente réel !

12. Quels sont mes moyens financiers ?
Avez-vous déjà un apport, des crédits en cours ? Quelle est votre capacité d’endettement ? L’important est de bien définir le budget dont vous disposez, de la somme que vous pourrez rembourser chaque mois sans pour autant vous serrez la ceinture, et en essayant d’anticiper les problèmes auxquels vous pourriez avoir à faire face dans les années à venir (chômage, maladie…). Demandez à votre banquier de faire une simulation, même si à la fin vous ne prenez pas le crédit chez lui.

13. Ma situation personnelle est-elle stable ?
Votre travail, votre situation financière, votre vie de couple sont-ils stables ? Il faut savoir que lorsqu’on souhaite acheter, il ne faut pas envisager de revendre son bien immobilier avant une période estimée en moyenne à 7 ans. En deçà de cette période, les frais occasionnés ne permettent généralement pas de réaliser une bonne opération financière.

14. De quelles aides puis-je bénéficier ?
Selon votre situation et si vous achetez dans le neuf ou l’ancien, de nombreuses aides existent, comme le prêt action logement à 1 % (pour les salariés) , le PTZ+ (pour le neuf uniquement), le prêt catégoriel (pour les fonctionnaires), les prêts octroyés par les caisses de retraites complémentaire et les mutuelles de retraite, le prêt épargne logement (si vous avez déjà souscrit un PEL), le prêt conventionné (sous condition de ressources, octroyé par les banques ayant signé une convention avec l’État), le prêt à l’accession sociale (sous condition de ressources) et les aides  dispensées par les collectivités locales.

15. Quelles assurances sont obligatoires ?
L’assurance de prêt immobilier, l’assurance pour la maison sont obligatoires. D’autres sont facultatives mais fortement conseillées en ces temps de crise comme l’assurance chômage (excepté pour les fonctionnaires d’État) ou la garantie revente.

16. Faut-il acheter pour investir ?
Si l’on souhaite acheter pour placer son argent et s’assurer d’une bonne rentabilité financière, il faut tout d’abord calculer le rendement locatif d’un bien avant de signer. Le rendement locatif est le revenu généré par la location d’un bien immobilier par rapport à son prix d’achat. On trouve sur internet des simulateurs gratuits pour calculer le rendement locatif.

17. Où trouver le meilleur crédit ?
Nombreux sont les organismes proposant des crédits immobiliers et nous ne sommes pas là pour leur faire de la publicité et en privilégier un plutôt qu’un autre. Certains courtiers proposent également des solutions intéressantes. Le seul conseil que nous pouvons vous donner dans ce domaine est de ne pas hésiter à faire jouer la concurrence et surtout de ne pas signer avec la première banque venue. Il existe des simulateurs de crédit en ligne pour vous faire une idée des taux.

18. Quel est le montant des frais de notaires ?
Tout dépend s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien. les frais de notaire pour l’achat d’un logement à usage principal d’habitation neuf sont équivalent à 2 à 3 % du prix d’achat du bien. Dans l’ancien, il faut plutôt prévoir 7 %. Pour avoir une idée du coût, on trouve sur internet des simulateurs pour le calcul des frais de notaire.

19. Quels frais supplémentaires sont à prévoir ?
Devenir propriétaire entraîne inévitablement des frais supplémentaires par rapport à une location. Outre la taxe foncière, le propriétaire ou copropriétaire aura à s’acquitter de frais d’entretien ou de réfection qui sont ordinairement payé par le propriétaire quand on est sous le régime de la location, ce qui fait une différence en terme de budget.

20. Comment trouver un bien immobilier ?
Agence immobilière de quartier, site internet spécialisé ou non…  Ne pas négliger également le bouche à oreille et les petites annonces locales. Passer par une agence immobilière a certains avantages en matière de conseil et de facilité, à l’inverse, les prix des biens sont généralement plus chers que pour une transaction réalisée entre deux particuliers à cause des frais d’agence dont doit s’acquitter le vendeur et qui sont inévitablement répercuté sur le prix de vente.

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