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Diagnostic immobilier : quels recours en cas d’erreur ?


recours-juridiqueLes erreurs commises par les experts en diagnostic immobilier peuvent avoir de lourdes conséquences. Si la faute est considérée comme minime, il suffit de demander la réparation directement auprès du professionnel par téléphone ou par courrier recommandé.

En revanche, si les manquements sont plus graves, et si la responsabilité pénale de l’expert est susceptible d’être engagée, le propriétaire du bien immobilier devra adresser dans les plus brefs délais une plainte auprès du procureur de la République pour pouvoir obtenir réparation du préjudice subit.

Situations générales

En règle générale, le propriétaire d’un bien immobilier doit refuser de payer l’intervention si le diagnostic comporte des erreurs flagrantes, si l’expertise est réalisée trop rapidement ou s’il suspecte l’expert de se livrer à des analyses qui ne semblent pas cohérente avec l’intervention initialement prévue.

De même, des tarifs non conformes au devis initial et/ou trop élevés par rapport à la moyenne, l’utilisation d’objets ou de matériels vraisemblablement inadaptés à la nature des expertises effectuées doivent interpeller le propriétaire des lieux et doit faire l’objet d’une réclamation immédiate auprès du cabinet d’expertise.

Si les litiges surviennent après le diagnostic et avant la vente, le propriétaire a le droit, et devra informer le diagnostiqueur des problèmes rencontrés, soit par téléphone ou en adressant un courrier recommandé avec A.R. Après réception des informations remises par le client et en fonction des erreurs commises, l’expert devra refaire les rapports contestés.

Lors d’une transaction immobilière, il faut savoir qu’au cas où le dossier de diagnostic technique (DDT) est incomplet, la vente ne peut en principe pas avoir lieu. Le notaire a d’ailleurs l’obligation de vérifier les mentions légales obligatoires (n° de certification, assurance du diagnostiqueur, etc.) ainsi que la liste des diagnostics qui doit correspondre à la législation en vigueur, et ce en fonction des équipements du logement et l’année de construction du bien, ceci dans le but de protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.

Si la vente a déjà eu lieu et que l’acquéreur découvre une erreur dans l’expertise (absence de diagnostic, métrage inexact, etc.) et que l’erreur, si elle avait été connue plus tôt, aurait pu occasionner une baisse du prix de vente, l’acheteur dispose de deux ans pour se retourner contre le vendeur et obtenir une révision des conditions de vente. Dans ce cas, c’est l’expert qui est responsable et non pas le notaire ni le propriétaire.

Si l’expert peut démontrer qu’il n’a pas eu accès à une zone de l’habitation, il pourra rejeter la responsabilité des problèmes au propriétaire s’il a fait mention de cette situation dans le compte rendu des expertises. Il devra cependant en apporter la preuve, ce qui n’est pas simple. Si c’est le professionnel qui a oublié de visiter une partie de la maison, un équipement, ou s’est trompé dans son expertise, il endossera toute la responsabilité de la faute.

Astuces pour les recours

Dans le cas spécifique d’une location et en cas d’absence de diagnostic, c’est le propriétaire bailleur qui est responsable. Si l’absence de diagnostic concerne les parties communes de l’immeuble, c’est la responsabilité du syndic qui peut être engagée. Toujours dans le cas d’une location, une erreur ou une absence de diagnostic peut entraîner une diminution du prix du loyer pour le locataire ou même la rupture du bail locatif.

Si le propriétaire ou le syndic sont de bonne foi et que la faute ne leur incombe pas, il faut alors se retourner contre l’expert qui a établi le(s) diagnostic(s). Avant d’intenter une action en justice, il est recommandé de demander une réparation des erreurs directement avec le professionnel par téléphone dans un premier temps et ensuite par courrier recommandé avec accusé de réception si cela n’abouti pas. Il est également possible de faire appel un conciliateur de justice pour régler le litige plus rapidement et efficacement.

Néanmoins, si les infractions ne peuvent pas être réparées et relèvent du tribunal pénal, un dépôt de plainte à l’encontre du diagnostiqueur est indispensable. Elle doit être adressée au procureur de la République par lettre recommandée avec accusé de réception. Récemment, la cours de cassation a condamné un diagnostiqueur immobilier qui s’était trompé dans son expertise termites à payer l’intégralité de la démolition et de la reconstruction d’un bâtiment.

Toutefois, ces procédures sont exceptionnelles car elles sont longues et coûteuses, même si elles sont en augmentation. Mieux vaut donc être prudent et prendre quelques précautions en amont pour éviter ce genre de désagrément.

À propos, la législation impose à chaque diagnostiqueur immobilier l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle qui est censée les couvrir en cas d’erreur dans leur expertise.

Enfin, il est également conseillé de demander au diagnostiqueur, lors de la visite des lieux, les originaux de ses différentes certifications ainsi que de son assurance professionnelle, d’en faire des copies et de les joindre au dossier de diagnostic technique. Dernière précision, c’est le diagnostiqueur qui doit être certifié et non pas l’entreprise qui l’emploie.

Catégorie : Diagnostic immobilier


19 réponses à Diagnostic immobilier : quels recours en cas d’erreur ?

  1. alcor-controles.fr | 20/11/2013 à 17:14

    Un amendement de M. Claude DILAIN, sénateur socialiste de la Seine-Saint-Denis, prévoit que tout acte de vente d’un lot d’une copropriété mentionnera deux surfaces : la surface habitable, définie par le code de la construction et de l’habitation, et la surface dite Carrez, inscrite dans la loi de 1965.

  2. MARIE | 25/06/2014 à 08:30

    Bonjour,
    les DIAGS DPE sont erronés dans 75% des cas, un expert ne connaît pas la formule M=kxS d(T-teta), logiciels erronés et incomplets ? Il faudrait refaire le calcul des déperditions ce qui demanderait au moins 2 heures, temps passé pour l’ensemble des diags. Bon courage.
    Paul ex expert interl.

  3. doré | 17/08/2014 à 11:55

    Bonjour, j’ai acheté un appartement en 2007 acte notarié signé 97,5 mètres carrés au sol et 59 mètres carrés au sol loi Carrez effectué par un expert immobilier.
    Il s’avère qu’à ce jour je veux vendre ce bien donc un expert immobilier est passé pour effectuer un nouveau contrôle de surface. Le nouveau rapport m’indique une surface de 51 mètres carrés loi Carrez et 65 mètres carrés au sol. Les deux ont été effectués par le même cabinet d’expertise. mon bien n’a donc plus la même valeur. Le cabinet décline toute responsabilité, quels seraient mes recours ? Que puis je faire ?

  4. Alex | 04/12/2014 à 22:35

    Bonjour,
    « l’acheteur dispose d’un an pour se retourner contre le vendeur », pouvez-vous me dire en vertu de quel article de loi ?
    On m’avait parlé de 2 ans !
    Merci beaucoup pour le renseignement.

  5. exacompare | 05/12/2014 à 15:46

    @Alex
    Bonjour, il semble en effet que cette garantie ait été portée à deux ans. C’est que que prévoient les articles 1641 à 1649 du Code civil.
    Nous en avons profité pour faire la mise à jour de l’article.
    Cordialement.

  6. Devenir diagnostiqueur immobilier | 12/01/2015 à 15:27

    Bonjour et merci pour ces quelques lignes !
    Je crois que le mieux est de s’entourer de professionnels qui pourront nous aider dans la démarche… Ça peut vite devenir galère tout seul.

  7. Sandra | 05/03/2015 à 08:35

    Heureusement ce type d’erreurs est encore rare… L’acquéreur a souvent confiance dans l’avis rendu par le spécialiste, mais il faut toujours rester prudent.

  8. wandesmal | 23/10/2015 à 15:49

    Bonjour, j’ai acheté ma maison en 2013. Le diagnostic établi pour la vente indique que la maison est raccordée au tout à l’égout sur l’ensemble du réseau. Or, suite à des petits soucis de canalisations dans la cuisine, nous nous sommes rendu compte que les écoulements de la cuisine étaient reliés à la citerne dans la véranda. Par sécurité on a contrôlé le reste des canalisation. Mes WC sont bien raccordés au tout à l’égout, mais ma baignoire ainsi que mon lavabo s’écoulent directement dans la terre de ma cour. Suite à cette découverte, j’ai contacté le diagnostiqueur qui rejette toute responsabilité. Que puis-je faire ? Merci d’avance.

  9. exacompare | 25/10/2015 à 10:17

    @wandesmal
    Bonjour, pour commencer, vous pourriez envoyer une lettre recommandée avec AR au diagnostiqueur qui a réalisé l’expertise en lui expliquant que vous avez constaté que l’installation dans la maison n’est pas conforme à son rapport d’expertise. Vous pouvez peut-être aussi faire jouer la garantie sur les vices cachés si la transaction a eu lieu en 2013, elle n’a pas peut-être pas encore deux ans.
    Cordialement.

  10. wandesmal | 02/11/2015 à 14:28

    Merci pour votre réponse, malheureusement les deux ans sont écoulés (achat effectué le 1er juillet 2013). J’ai pris rendez-vous avec un conciliateur de justice mercredi afin de me guider dans mes démarches.
    Cordialement.

  11. DRONET | 05/01/2016 à 11:13

    Bonjour, nous avons acheté en 2005 une grange pour restauration, le diagnostic amiante était négatif. Or, nous sommes dans l’obligation de revendre ce bien et le diagnostic qui vient d’être fait montre de l’amiante dans la couverture et la vente qui devait être conclue vient d’être annulée. Quel recours pouvons-nous avoir ?
    Merci.

  12. exacompare | 05/01/2016 à 11:20

    @DRONET
    Bonjour, la date des deux années étant écoulée, vous devriez peut-être prendre contact avec un avocat pour voir si un recours contre le vendeur ou le diagnostiqueur est encore possible.
    Cordialement.

  13. bourquard | 26/01/2016 à 12:51

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison en septembre 2015, le DPE a été fait en 2010, or il est stipulé 65m2, et la maison a été métrée à 145m2, et on vient juste de s’en apercevoir hélas, car on subit des infiltrations, champignons depuis l’achat…
    Le diagnostiqueur est décédé et du coup, sa société est fermée, mais sa société dépend d’une autre.
    On est perdu car on a acheté cette maison supposée sans travaux ayant une fille handicapée de 19 ans, et là, on se retrouve avec plein de soucis qui rentrent dans la garantie décennale comme une mezzanine avec des poutres bien trop espacées et celles-ci bougent désormais, des infiltrations avec champignons dues à une mauvaise isolation du toit végétal, humidité énorme, et pourtant les anciens propriétaires sont couvreurs, bref, et là, ce DPE qui ne correspond pas du tout aux mètres carrés.
    Merci à vous.

  14. Jiji | 18/10/2016 à 02:33

    Bonjour, nous avons acquis un bien immobilier et, à notre triste surprise, nous avons constaté des petits bruits dans le bois la nuit et de la sciure. En regardant de plus près, nous avons remarqué qu’il y avait des petites insectes noirs, des capricornes ! Ils dévorent le bois et compromettent la structure des fondations de la maison. Pourtant, le diagnostic de l’expert ne relate rien du tout du tout. Que pouvons nous faire ? Primo-accédants, nous avons engagé toutes nos économies. Merci.

  15. exacompare | 18/10/2016 à 07:28

    @Jiji
    Bonjour, nous vous conseillons d’envoyer une lettre recommandée avec AR au diagnostiqueur ayant réalisé l’expertise en lui expliquant que vous avez constaté des insectes dans la maison et que cela n’est donc n’est pas conforme à son rapport d’expertise. La garantie sur les vices cachés pourrait également s’appliquer si la transaction a eu lieu il y a moins de deux ans.
    Cordialement.

  16. pignard | 26/01/2017 à 18:38

    Bonjour, nous avons acheté une maison en décembre 2015 avec un DPE indiquant 10 cm d’isolation dans les murs. Or, en faisant des travaux nous avons pu voir que les murs sont faits de parpaing + polystyrène + brique et finition plâtre. Donc, si je ne me trompe pas aucun isolant dans les murs. Nous avons acheté la maison en prenant en compte les travaux d’isolation des fenêtres et du toit, mais en aucun cas nous avions à prévoir l’isolation des murs. Cela représente un budget élevé de au moins 30.000 euros. Si nous avions su cela, nous n’aurions probablement pas acheté la maison car budget trop élevé pour nous au total. J’aimerais savoir alors quel recours j’ai et si cela vaux le coup.
    Cordialement.

  17. gouay | 11/02/2017 à 10:37

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison en mai 2016. Le fond du jardin étant inaccessible lors de la visite des lieux, nous y avons découvert, en le défrichant, un cabanon dont le toit est fait de briques d’éternit. Aucune mention de l’existence de cette cabane ou de l’éternit n’apparaît dans le diagnostic ; le propriétaire et / ou l’agent immobilier ne nous ont pas informés de l’existence de ce cabanon. Le démantèlement de cette structure implique un coût que nous n’avions pas anticipé. Quels recours avons nous ?
    Cordialement.

  18. graviere | 28/08/2017 à 13:04

    Bonjour, quel recours avons-nous si le diagnostiqueur est décédé ? Son assurance étant résiliée auprès de son assureur.
    Merci.
    Cdlt.

  19. exacompare | 28/08/2017 à 14:52

    @graviere
    Bonjour, malheureusement, dans ce cas-là, il semble qu’aucun recours ne soit possible.
    Cordialement.

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